임대차계약서에 확정일자를 받았다고 해서 보증금이 언제나 보호되는 것은 아닙니다. 확정일자와 함께 실제로 집을 인도받고 주민등록을 마쳤는지 확인해야 합니다. 각각 어떤 역할을 하는지 알아두면 이사와 신고 순서를 정하는 데 도움이 됩니다.
확정일자와 대항력은 다릅니다
대항력은 집을 인도받고 주민등록을 마친 임차인이 새 집주인 등 제삼자에게 임대차 관계를 주장할 수 있는 힘입니다. 두 요건을 갖추면 대항력은 그 다음 날부터 생깁니다. 확정일자는 계약서가 특정 날짜에 존재했다는 사실을 공적으로 확인받는 절차입니다. 확정일자만으로는 대항력이 생기지 않습니다.
임차인이 집을 인도받고 주민등록을 마쳐 대항요건을 갖춘 뒤 확정일자까지 있으면, 주택이 경매나 공매에 넘어갈 때 후순위 권리자보다 보증금을 우선 변제받을 권리를 갖출 수 있습니다. 다만 실제 배당액은 선순위 권리와 매각대금 등 여러 사정에 따라 달라질 수 있습니다.
이사한 뒤 전입신고와 확정일자를 챙기세요
계약서 작성 후 확정일자를 먼저 받을 수 있지만, 그것만으로는 충분하지 않습니다. 실제 입주한 뒤 주민등록을 마쳐야 대항요건이 갖춰집니다. 전입신고는 이사한 날 하는 것이 안전하며, 계약서의 주소와 실제 거주하는 곳이 일치하는지도 확인하세요. 보증금이나 계약 조건이 바뀌어 계약서를 새로 썼다면 변경된 계약서의 확정일자도 확인하는 편이 좋습니다.
자주 묻는 질문
질문 1. 계약 당일 확정일자를 받으면 대항력도 생기나요?
아닙니다. 확정일자와 별개로 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야 합니다. 대항력은 두 요건을 갖춘 다음 날부터 발생합니다.
질문 2. 전입신고 전에 확정일자를 받아도 되나요?
가능합니다. 다만 확정일자만으로 우선변제권이 완성되는 것은 아니므로 입주와 주민등록도 마쳐야 합니다.